A ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS NO NOVO RAU.

I. Arrendamento para habitação.

A possibilidade de actualização das rendas e respectivo regime devem ser estipulados pelas partes, por escrito (cfr. art. 1077.º do Código Civil e art. 24º da Lei n.º 6/2006, de 27/02), sendo que na ausência de tal estipulação a actualização da renda é processada do seguinte modo:

“A renda pode ser actualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de actualização vigentes”; “A primeira actualização pode ser exigida um ano após o início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior”;

“ O senhorio comunica, por escrito e com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de actualização e a nova renda dele resultante”;

“A não actualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo, todavia, os coeficientes ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação”.

A Lei n.º 6/2006, de 27/02 consagra um distinto regime de actualização das rendas, aplicável aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes de 19 de Novembro de 1990.

A actualização da renda não é, desde logo, ilimitada - nos termos do disposto no art. 30.º da Lei n.º 6/2006 as rendas podem ser actualizadas até ao limite de uma renda determinada nos termos do disposto no art. 31.º -; nem é automática, dependendo, pelo contrário, da iniciativa do senhorio.

Com efeito, a renda não se actualiza sem que o senhorio comunique ao arrendatário que pretende a sua actualização (cfr. art. 34.º). Sendo que a comunicação dirigida pelo senhorio ao arrendatário com vista à actualização da renda deve, sob pena de não produzir os feitos pretendidos (ineficácia), observar o disposto nos artigos 9.º a 12.º: deve ser realizada mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com AR - ou entregue em mão ao arrendatário, caso em que este deverá apor em cópia a sua assinatura, com nota de recepção; ser remetida para o local arrendado; conter o endereço completo do senhorio; havendo pluralidade de senhorios deve ser subscrita por todos ou por quem a todos represente; sendo vários os arrendatários deve, em regra (e à cautela) ser remetida idêntica comunicação a todos eles; e tratando-se o local arrendado de casa de morada de família deve, obrigatoriamente, ser dirigida a cada um dos cônjuges.

O senhorio que deseja a actualização da renda, deve comunicar ao arrendatário o montante da renda futura, o qual montante não pode exceder o limite fixado no art. 31.º

Nos termos do referido art. 31.º, a “renda actualizada (…) tem como limite máximo o valor anual correspondente a 4% do valor do locado.”, sendo o valor do locado definido nos art. 32.º como “o produto da avaliação realizada nos termos do art. 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), realizado há menos de três anos, multiplicado pelo coeficiente de conservação previsto no artigo seguinte”.

 Assim sendo, para que possa proceder à actualização da renda, o senhorio necessita, desde logo, de duas coisas: avaliação do imóvel realizada pelas finanças há menos de 3 anos (não estando o imóvel avaliado ou tendo a avaliação sido realizada há mais de três anos, deve ser requerida junto do serviço de finanças competente a primeira ou nova avaliação) e determinação do nível de conservação do locado - sendo que, conforme resulta do art. 35.º, o senhorio só poderá proceder à sobredita actualização da renda quando o nível de conservação do prédio seja, no mínimo, médio (cfr. tabela infra).

O pedido de determinação do nível de conservação (e respectivo coeficiente) é dirigido às Comissões Arbitrais Municipais (CAM), a funcionar junto às Câmaras Municipais, sendo a determinação realizada por arquitecto ou engenheiro inscrito na respectiva ordem profissional e reflectindo o estado de conservação do locado e a existência de infra-estruturas básicas - constando as directrizes para a sua fixação de diploma próprio.

Quanto ao estado de conservação do locado e correspondente coeficiente de conservação - para locados edificados com mais de 10 anos de construção e avaliados nos termos do referido art. 38.º do CIMI, há menos de três anos - o art. 33.º contém a seguinte tabela:

Quando o arrendatário demonstre que o estado de conservação do locado se fica a dever a obras por si realizadas, aplicar-se-á o coeficiente de conservação imediatamente anterior ao correspondente ao seu efectivo estado de conservação. Não obstante, tal não implica a atribuição de distinto estado de conservação, designadamente para efeitos da possibilidade de actualização da renda por iniciativa do senhorio nos termos da alínea b) do art. 35.º.

O montante da renda actualizada (o qual deverá ser comunicado ao arrendatário) resultará da avaliação fiscal e do nível de conservação do locado.

 Em primeiro lugar há que determinar o valor do locado, o que se efectiva multiplicando o valor patrimonial tributário pelo coeficiente de conservação do prédio - V = Vt  x Cc, em que (V) equivale ao valor do locado, (Vt) ao valor patrimonial tributário e (Cc) ao coeficiente de conservação.

Conhecido o valor do locado (V), para efeitos de determinação do valor máximo da renda a que se refere o art. 31.º, há que fazer o seguinte cálculo aritmético: Rm = Vx4/1200, em que Rm equivale a renda mensal máxima, sendo (V) o valor do locado, o qual deverá ser multiplicado por 4 e dividido por 100, para encontrar-se o valor da renda anual; dividindo o valor da renda anual por 12 temos o valor da renda mensal máxima.

Assim sendo, se o locado tiver sido avaliado em 100.000,00 € e ao mesmo tiver sido atribuído um estado de conservação médio (a que corresponde um coeficiente de 0,9), o valor do locado será de 90.000,00 € [100.000 x 0,9] e a renda mensal máxima será de 300,00 € [90.000 x 4/1200].

No caso de a avaliação do imóvel ter sido realizada há mais de um ano, o valor da renda deverá ainda de ser actualizado de acordo com os coeficientes anuais de actualização das rendas que entretanto tenham vigorado (cfr. art. 24.º).

 Pelo que: tendo o imóvel sido avaliado em 2004  - com um valor patrimonial de 100.000,00 € e com um estado de conservação de nível 3 (médio), em que Cc=0,9, conforme exemplo supra -, pretendendo o senhorio actualizar a renda em 2006 e sendo o índice de actualização das rendas em 2005 e 2006 de 2,5% e 2,1%, respectivamente, haverá que fazer o seguinte cálculo para encontrar o valor da renda (mensal) actualizada:

Rm = Vt x Cc x 4/1200 x 1,025 x 1,021, ou seja, Rm = 100.000,00 € x 0,9 x 4/1200 x 1,025 x 1,021 = 313,96 € - valor este que, após arredondamento para a unidade euro imediatamente superior (cfr. art. 25.º, n.º 2), será de 314,00 € (este será o valor da renda actualizada).

A actualização do valor da renda não é feita de uma só vez, mas sim de forma faseada, ao longo de dois (arts. 38.º, n.º 2, 39.º e 45.º, n.º 1), cinco (arts. 38.º, n.º 1 e 40.º) ou dez anos (arts. 38.º, n.º 3 e 41.º), consoante o rendimento do agregado familiar (RABC, o qual é definido em diploma próprio), a idade e eventual deficiência do arrendatário.

1.- A actualização será feita ao longo de dois anos (nos termos do art. 39.º[1]) quando o senhorio invoque que o agregado familiar do arrendatário tem um rendimento superior a 15 vezes o rendimento mínimo nacional (RMNA) e o arrendatário não invoque nenhuma das alíneas do n.º 3 do art. 37.º - “Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do agregado familiar inferior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais (RMNA)”; “Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau superior a 60%”.

A actualização da renda será feita igualmente ao longo de dois anos caso “o arrendatário não tenha no locado a sua residência permanente, habite ou não noutra casa, própria ou alheia” (cfr. art. 45.º)[2].

 2.- A actualização da renda será feita ao longo de dez anos (nos termos do art. 41.º)[3] quando o arrendatário invoque “Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do agregado familiar inferior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais (RMNA)”; “Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau superior a 60%)”.

3.- Nos restantes casos, a actualização faseada da renda far-se-á ao longo de cinco anos, nos termos do disposto no art. 40.º [4]

A comunicação do senhorio para efeitos de actualização da renda, a que alude o art. 34.º, deve ainda conter - para além dos já enunciados formalismos prescritos pelos artigos 9.º a 12.º -, sob pena de ineficácia, os elementos a que alude o art. 38.º, nº 4, als. a), b), c), d) e e) [5], bem como, se for o caso, os elementos referidos no n.º 5 do art. 38.º e, bem assim, o comprovativo previsto no art. 44.º, n.º 3[6], se o senhorio pretender uma actualização do valor da renda em dois anos em função dos rendimentos do arrendatário.

Sobre o arrendatário, por seu turno, impende o dever de prestar a sua colaboração na realização dos actos necessários à avaliação fiscal e à determinação do coeficiente de conservação do locado, sob pena de, opondo-se a tais actos, o senhorio poder resolver o contrato de arrendamento (cfr. art. 36.º).

Uma vez recebida a comunicação do senhorio para actualização da renda - na qual se fixa já o montante da renda futura (cfr. n.º 2 do art. 34.º) - dispõe o arrendatário de 40 (quarenta) dias para responder (cfr. n.º 1 do art. 37.º), sendo que nessa sua resposta - e dentro do mencionado prazo - pode:

Invocar “Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do agregado familiar inferior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais (RMNA)” ou “Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%” (cfr. alíneas a) e b) do n.º 3 do art. 37.º - a qual invocação deve fazer-se acompanhar dos respectivos comprovativos (cfr. art. 44.º nºs 1 e 5). Sendo que a falta de resposta do arrendatário à comunicação do senhorio vale, desde logo, como declaração da inexistência das circunstâncias que se acaba de indicar (e que são as previstas nas aludidas alíneas a) e b) do n.º 3 do art. 37º) - caso em que, tendo o senhorio invocado que o agregado familiar do arrendatário tem um rendimento superior a 15 vezes o rendimento mínimo nacional, a actualização da renda será feita ao longo de dois anos;

Optar por pôr termo ao contrato através de denúncia, desocupando o locado no prazo de 6 (seis) meses, caso em que não se verificará qualquer alteração no valor da renda. Nesta circunstância, o arrendatário terá direito a uma compensação pelas obras licitamente feitas - se for o caso;

Não concordando o arrendatário com o valor da renda que lhe houver sido comunicado, pode requerer nova avaliação do prédio junto do serviço de finanças competente (do que tem de dar conhecimento ao senhorio).

Não optando o arrendatário pela denúncia do contrato de arrendamento, a nova renda - a renda aplicável no 1º ano, de acordo com o faseamento adequado ao caso (cfr. arts. 38.º a 41.º) - é devida no terceiro mês seguinte ao da comunicação do senhorio.
Nos termos do art. 42.º, o senhorio dispõe do prazo de 30 (trinta) dias [7] para comunicar ao serviço de finanças

competente o período de faseamento da actualização do valor da renda, ou a sua não actualização, sendo que, na ausência de comunicação, presume-se que “a actualização faseada do valor da renda se faz ao longo de cinco anos, sem prejuízo dos poderes de inspecção e correcção da administração fiscal e da sanção aplicável à falta de entrega da declaração”.

Nos termos do disposto no art. 48.º, caso o senhorio não tome a iniciativa de actualizar a renda, pode o arrendatário solicitar à Comissão Arbitral Municipal (CAM) que promova a determinação do coeficiente de conservação do locado e, sendo este classificado com nível inferior a 3 (o que equivale a estado de conservação mau ou péssimo), pode intimar o senhorio à realização de obras[8].

Se o senhorio não der início às obras, pode o arrendatário: realizar ele próprio as obras, disso dando conhecimento ao senhorio e à CAM - sendo as obras realizadas pelo arrendatário, este pode: compensar o valor daquelas com o valor da renda; solicitar à câmara municipal a realização de obras coercivas; ou comprar o locado pelo valor da avaliação feita nos termos do CIMI - caso em que terá que realizar as obras, sob pena de reversão daquele direito [9].

II. Arrendamentos para fins não habitacionais.

Quanto aos arrendamentos para fins não habitacionais, aplicam-se as normas relativas aos contratos de arrendamento para habitação, com as necessárias adaptações (cfr. art. 50.º). Nos termos do disposto no art. 51.º, podem ser actualizadas as rendas dos contratos celebrados antes da entrada em vigor do DL n.º 257/95, de 30 de Setembro, ou seja, rendas relativas a contratos celebrados antes de 5 de Outubro de 1995.

Contrariamente ao que sucede nos arrendamentos para habitação, nos arrendamentos para fins não habitacionais o nível de conservação do locado não condiciona a possibilidade de actualização da renda - esta pode ser actualizada independentemente do nível de conservação (cfr. art 52.º) -, embora tal continue a ser relevante para efeitos de determinação do respectivo montante.

Quanto ao faseamento da actualização das rendas, contrariamente ao que sucede nos arrendamentos para habitação, não existe faseamento de dois anos.

A actualização da renda é feita faseadamente, ao longo de cinco ou de dez anos - nos termos dos artigos 40.º e 41.º (cfr. art. 53.º) - , ou de forma imediata (cfr. art. 56.º).

A actualização da renda será feita ao longo de dez anos quando:

“a) Existindo no locado um estabelecimento comercial aberto ao público, o arrendatário seja uma microempresa [10] ou uma pessoa singular; b) O arrendatário tenha adquirido o estabelecimento por trespasse ocorrido há menos de cinco anos; c) Existindo no locado um estabelecimento comercial aberto ao público, aquele esteja situado em área Crítica de Recuperação e Reconversão Urbanística (ACRRU)[11]; d) A actividade no locado tenha sido classificada de interesse nacional ou municipal.”

A actualização da renda é automática - embora continue a depender da iniciativa do senhorio, para o que este deverá dirigir comunicação ao arrendatário; a actualização automática da renda significa, tão só, que não há faseamento - quando:

“a) O arrendatário conserve o local encerrado ou sem actividade regular há mais de um ano, salvo caso de força maior ou ausência forçada, que não se prolongue há mais de dois anos, aplicando-se o disposto no n.º 3 do art. 45.º[12]; b) Ocorra trespasse ou locação do estabelecimento após a entrada em vigor da presente lei[13]; c) Sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra a transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor da presente lei.” - cfr. alíneas a) a c) do art. 56.º.

A actualização da renda deve ser também aqui precedida da comunicação do senhorio para o efeito, a qual deverá conter, sob pena de ineficácia, os elementos indicados nas alíneas a) a c) do art. 54.º[14]. Ou seja, para além de ter de indicar o valor da renda futura, está o senhorio igualmente adstrito a informar o arrendatário do valor da renda a aplicar no primeiro ano.

Recebendo o arrendatário comunicação do senhorio que indique uma actualização da renda ao longo de 5 anos, pode aquele - em resposta a proferir no prazo de 40 dias -, alegar a verificação de circunstâncias que determinem a actualização faseada ao longo de 10 anos - e que são as circunstâncias a que aludem as alíneas a) a d) do n.º 2 do art. 53.º -, devendo, neste caso, a resposta fazer-se acompanhar dos correspondentes comprovativos. De todo o modo, a nova renda só será devida no terceiro mês seguinte ao da comunicação.

Marília Duarte Rodrigues.